赠与or买卖亲属间房产过户税费大比拼

2014-04-18 来源：

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二手房过户有买卖和赠与两种方式，在限购政策愈演愈烈的今天，采取赠与的方式规避“限购”，的确是个不错的选择。同时，一般亲属间转让房屋，也会习惯性地选择赠与的方式。那么，赠与到底能不能减少过户环节、节省后期税费呢?

什么是赠与?

房屋赠与是指一方(赠与人)自愿把自己所有的房屋无偿赠与他人(受赠人)，他人愿意接受的民事法律行为。房屋赠与的双方当事人应订立书面合同。

其法律特征：1.房屋赠与合同是单务合同、无偿合同。赠与人自愿单方承担将房屋无偿赠与对方的义务，但不享受对等的权利;受赠人则享有无偿接受对方所赠房屋的权利，一般不承担法律上的义务，即使受赠人在接受赠与时附有一些义务，但这些义务并非与所取得的权利互为代价。

2.房屋赠与合同是实践性合同。赠与人必须把赠与房屋实际交付给受赠人，受赠人接受赠与房屋后，房屋赠与的民事法律行为才完成，合同才算生效。但在实物交付后，则不得再行撤回赠与。如果因赠与人撤回赠与而发生纠纷，受赠方可请求人民法院裁决。

3.房屋赠与合同是要式合同房屋赠与同房屋买卖一样，都属于所有权的转移。按照《城市私有房屋管理条例》的规定，应提交各项证明办理登记过户手续。如果当事人未办理过户手续，根据《合同法》第44条、1999年12月19日最高人民法院《关于适用(合同法)若干问题的解释(一)》第9条的规定，赠与合同仍然有效，但赠与的房屋所有权不能转移。

什么是买卖?房屋买卖是由买卖双方订立房屋买卖合同，卖方将出卖的房屋交付与买受人，买受人按约定支付房款。(父母将房屋过户给未成年子女、夫妻之间在婚姻关系续存期间房屋过户除外)。

赠与和买卖分别要交哪些税费?

(一)赠与：

1.亲属间：交易手续费、契税、土地收益金、印花税、登记费;

2.非亲属间：交易手续费、契税、营业税、个人所得税、土地收益金、印花税、登记费;

(二)买卖：

交易手续费、契税、营业税、个人所得税、土地增值税、土地收益金、印花税、登记费;

赠与和买卖的税费比较

以下按普通住宅、非普通住宅、别墅、非住宅四种情况税费比较列表如下(不含赠与公证费用，详情咨询公证处)。

(一)亲属间

税费种类	普通住宅
	两证满5年				两证不满5年
	首套房		二套房		首套房		二套房
	赠与	买卖	赠与	买卖	赠与	买卖	赠与	买卖
契税	4%	1%-1.5%	4%	3%	4%	1%-1.5%	4%	3%
营业税	免	免	免	免	免	5.80%	免	5.80%
印花税	0.05%	免	0.05%	免	0.05%	免	0.05%	免
个人所得税	免	免	免	1%	免	1%	免	1%
交易手续费	2.5元/平	5元/平	2.5元/平	5元/平	2.5元/平	5元/平	2.5元/平	5元/平
土地收益金	划拨提地缴纳
登记费	80元/套

表一

税费种类	非普通住宅
	两证满5年				两证不满5年
	首套房		二套房		首套房		二套房
	赠与	买卖	赠与	买卖	赠与	买卖	赠与	买卖
契税	4%	3%	4%	3%	4%	3%	4%	3%
营业税	免	差额的5.8%	免	差额的5.8%	免	5.80%	免	5.80%
印花税	0.05%	免	0.05%	免	0.05%	免	0.05%	免
个人所得税	免	免	免	1%	免	1%	免	1%
交易手续费	2.5元/平	5元/平	2.5元/平	5元/平	2.5元/平	5元/平	2.5元/平	5元/平
土地收益金	划拨提地缴纳
登记费	80元/套

表二

(二)非亲属间

税费种类	普通住宅
	两证满5年				两证不满5年
	首套房		二套房		首套房		二套房
	赠与	买卖	赠与	买卖	赠与	买卖	赠与	买卖
契税	4%	1-1.5%	4%	3%	4%	3%	4%	3%
营业税	免				5.80%
印花税	0.05%	免	0.05%	免	0.05%	免	0.05%	免
个人所得税	20%	免	20%	1%	20%	1%	20%	1%
交易手续费	2.5元/平	5元/平	2.5元/平	5元/平	2.5元/平	5元/平	2.5元/平	5元/平
土地收益金	划拨提地缴纳
登记费	80元/套

表三

税费种类	非普通住宅
	两证满5年				两证不满5年
	首套房		二套房		首套房		二套房
	赠与	买卖	赠与	买卖	赠与	买卖	赠与	买卖
契税	4%	3%	4%	3%	4%	1-1.5%	4%	3%
营业税	差额5.8%				5.80%
印花税	0.05%	免	0.05%	免	0.05%	免	0.05%	免
个人所得税	20%	免	20%	1%	20%	1%	20%	1%
交易手续费	2.5元/平	5元/平	2.5元/平	5元/平	2.5元/平	5元/平	2.5元/平	5元/平
土地收益金	划拨提地缴纳
登记费	80元/套

表四

税费解释

(一)普宅和非普宅

由于税费计算时，都是需要根据普宅和非普宅来区分，先来看看目前武汉执行的普宅标准。

2011年12月1日后新的普通住房标准：

表五

2011年12月1日之前旧的普通住房标准：

表六

个人出售家庭唯一住房后又重新购置住房的，原有住房已缴纳契税可在重新购房应缴纳契税税额中抵减。

(二)营业税

1、赠与

亲属间赠与，无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹、抚养人、赡养人、法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人、办理减免手续后，免征营业税。

非亲属间赠与按买卖行为征收营业税。

2、买卖

个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其核定评估值减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。个人对外销售费住宅的，按差额征收营业税。

(三)土地增值税

1、个人无偿赠与非住宅存量房，办理减免手续后，免征土地增值税。

2、买卖

对个人转让非住宅存量房依法应缴纳土地增值税。武汉市现行土地增值税预征率为：非住宅类房地产预征率为5%。

(四)个人所得税

1、赠与亲属间赠与、无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹、抚养人、赡养人、法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人、办理减免手续后，免征营业税。

非亲属间赠与应缴纳所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额，税率为20%。

2、买卖

转让个人自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的个人所得，免征个人所得税。(个人转让住宅住宅所得税为核定征收1%或查账征收20%;个人转让非住宅所得税为核定征收3%或查账征收20%)。

五、土地收益金

六、印花税

2008年11月1日(含)以后购买或转让住房，对个人免征印花税。

七、交易手续费

2008年11月1日(含)以后，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的交易手续费减半征收。

总结：房产过户赠与和买卖税费大PK

1、普宅（非亲属）

	赠与	二手房买卖	税费合计
两证满五年	契税4%，个税1%或差额的20%	契税1%，1.5%或3%，个税1%或差额的20%	赠与：至少5% ；买卖：最多4% （买卖划算）
两证不满五年	契税4%，营业税全额5.8%，个税1%或差额的20%	契税1%，1.5%或3%，营业税全额5.8%，个税1%或差额的20%	赠与：至少10.8% ；买卖：最多9.8% （买卖划算）

结论：非亲属间普宅过户，不管是两证满没满五年，都是以二手房买卖划算。

亲属间，两证满5年的情况下，由于赠与的契税总是4%，而买卖也是免营业税的，契税从1%-3%，即使加上1%的个税，总的税费最高也就是4%，所以说，还是买卖划算。但是普宅两证未满5年的情况下，二手房买卖要征收全额营业税，而亲属间赠与是不收营业税和个税的，总的说，赠与比较划算，所需费用只需要4%（免个税和营业说）。

2、豪宅（非亲属）

	赠与	二手房买卖	税费对照
两证满五年	契税4%，营业税差额5.8%，个税1%或差额的20%	契税3%，营业税差额5.8%，个税1%或差额的20%	买卖划算
两证不满五年	契税4%，营业税全额5.8%，个税1%或差额的20%	契税3%，营业税全额5.8%，个税1%或差额的20%	买卖划算