大家觉得房价已经不合理了，可为什么又“不能跌”？看完你就明白了

2020-06-20 来源：

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最近，天门市自然资源和规划局公布了一组《天门市2019年地价状况分析报告》，分别对天门城市地价水平、房价情况、房产市场以及未来趋势都作了些分析，我们根据2018年和2019年的报告作对比分析，就大家关心的房价再来解读一下。

我们先看下2018年和2019年天门主要商住用地的土拍情况，还有分析报告里提到的《天门市城区楼面地价与房价对比分析表》。

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天门市城区楼面地价与房价对比分析表（单位：元/㎡）

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根据天门市住房保障服务中心的相关数据资料以及天门房产信息网商品房交易查询，总体趋势是房价持续上涨。其中，2019年住宅类成交均价为5335元/㎡比2018年的5031元/㎡涨幅为6.04%，2018住宅类成交均价为5031元/平方米比2017年的4000元/平方米上涨1031元/平方米，涨幅为25.78%。

2018年天门房价如此飞涨，到底是经历什么了？

回头再看我们整理的2018年商住用地土拍情况，集中在城北和老城区天门河北侧，城东和城南分别各有一宗商住用地土拍。最高楼面价达到了2447元/㎡，面粉涨了，面包会跌吗？住建部多次喊话“房子是住的，不是炒的”，于是，2019年商住用地划拨相较明显减少，由于老城区供地趋于饱和，土地挂牌住宅成交案例集中到了城南区域。因此地价水平相对增长幅度略低。

再看经历了价格从飞涨到稳中有涨，市场上新建商品房成交有什么变化？

2018年，新建商品住房销售12308套，销售面积142.64万平方米，同比增长13.94%。城市地价增长的速度低于房屋实际销售面积的增长速度。2019年，新建商品住房销售10657套，销售面积128.21万平方米，同比减少10.12%。城市地价增长的速度高于房屋实际销售面积的增长速度。新建商品住房的销售量由增变减，应了股市老话“买涨不买跌”。

2018年是天门市房地产市场非常火爆的一年，特别是上半年销售行情量价齐涨，作为一个非一、二线的相对较小的城市，天门的房产政策相对宽松，没有太多限购现售政策的严格把控，而且去库存也是一项主要任务。在国家宏观调控的政策下，没有一、二线城市购房资格的本地人，更多的开始考虑回乡置业，成交量和市场需求开始增大也在情理之中。随着2018年土地实际供应量大幅增长，开发商大量储备土地，地价水平增幅明显。

2019年天门城区商品房土地出让成交楼面价均价低于2018年，主要原因在于2019年天门城区商品房土地市场，主要以成交楼面价均价较低的城南、城东为主要成交区域。聚焦2019年天门城区商品房土地市场，城南区域的成交占比近半，城东次之，老城区与城西随后，城北垫底。在全国楼市遇冷的大环境下，众多开发商更为看重配套相对成熟、楼面价较低的区域，以期降低风险系数，并减少前期投入资本。2019年房地产交易市场明显降温，商品房销售情况同比均有下降，虽然成交量下降，但销售均价却小幅上涨。

2020年，新冠疫情的冲击下，对楼市影响非常大，复工以来，市场也慢慢回温。开发商前期已大量储备土地，随着房地产去库存压力的增加，房地产销售价格会较平稳发展，土地供应价格会维持在现有的水平。对刚需购房来讲，目前买房不失为最好的时机：其一，不必担心房价增长过快和房价下滑太多。其二，未来土地挂牌住宅用地靠城芯地块会越来越少，再难买到配套成熟区域房源。

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