清算土地增值税是楼市一记炸雷

2014-07-04 来源：

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高税率下房企面临大洗牌

近日，从广东省地税局传出信息，受国家税务总局授权出台了《广东省地方税务局土地增值税清算管理规程》，于7月1日起正式实施。据称，税率高达30%-60%的土地增值税或将使得三成以上房企面临生存危机！近期房企掀起了一轮降价热潮，不知是否先知先觉，走货为主。

一方面，土地增值税可能成为政府开辟税源的重要领域。广东省土地增值税已由2006年的30亿元大幅增长至2014年的418亿元，在全省地方财政收入贡献度中仅次于营业税。但长期以来程序不清、责任不明、清算缓慢，房企还真没当回事。另一方面，土地增值税将实行30%、40%、50%和60%等四级累进税率，税务部门往往先行按照1%或2%的比例进行预征税，而房企为了利用资金，往往拖延缴纳。出于理解不同，还产生了央视报道与业界认可之间的分歧。

按照《土地增值税暂行条例》，土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋。问题是先行预缴没问题，后续清算却不容易。尤其是有房企故意剩下几套房子不卖来拖延清算缴纳土地增值税，致使征收困难。为此，《规程》规定了清算的条件，即“房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的；申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的”等四项条件的其中之一具备就应进行清算。

对于房企故意拖延清算，《规程》提出了85%的“销售比例”或有逃避纳税义务行为等即可清算。针对房地产项目时间跨度长、动用资金多等情况，《规程》指出，可以委托第三方中介机构进行土地增值税的清算鉴证。涉事房企和第三方中介必须对其清算报告严格负责，否则将面临被追究法律责任和追缴罚金风险。

税费清算房企“亚历山大”

据称，按国家税务总局的部署，除广东之外，还有好些省份也公布了2014年度土地增值税征收清算的政策文件。也有专家认为，中国楼市高速发展十多年，土地增值税已进入大规模清算阶段。问题是，这个政策的切实推行，可能对房地产业带来什么影响？

首先，这种清算在房价正进入下行通道时开始，有可能使房企“雪上加霜”。毕竟现在股市融资、银行贷款、销售回笼都处于不利境况，现金流少的房企“亚历山大”。尤其是那些还没有准备好足够的税金的房企，可能只能是更大幅度地促销。

其次，一直习惯了1%-2%预缴的房企可能完全没有准备，30%-60%的征收比例如果严格实施，可能会导致资金链断裂，房企倒闭、项目烂尾、开发商跑路、搞权钱交易拖延缴纳等等情况都有可能发生。

至于正在降价的楼盘，资金充足的开发商可能会考虑重新定价，但资金不足的开发商降价幅度一大就会打乱市场节奏。可以说，这是阴雨连绵的楼市响起的一记炸雷，不过也可能是雷声大、雨点小。

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